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李宇嘉楼市财政补贴呼唤政策性住房银行

发布时间:2021-01-21 17:02:08 阅读: 来源:大棚膜厂家

李宇嘉:楼市“财政补贴”呼唤政策性住房银行

假如组建由财政出资的政策性住房银行,在此类银行发放低于基准利率的首套住房贷款时给予财政补贴,则不仅能鼓励其不回避低盈利甚至亏损而长期开展政策性住房金融业务,也能真正让百姓借助廉价的金融资源圆居者有其屋的梦想。  有了高层“千方百计消化库存”的尚方宝剑,地方政府大胆祭出了各种救市利器,松绑限购已不再遮遮掩掩了,购房入户、降低公积金贷款和提取门槛、减免契税、扩大普通住房认定范围等曾被用过的、以财政救助为主的手段再次被拿来。而四川创新意味浓厚的“救市奇举”最吸引眼球:只要银行积极发放不超过基准利率的首套房贷,省财政将按贷款额的3%向银行支付财政补贴。

看政策着力点,四川“救市奇举”可谓正中要害,其背后的逻辑是,去年四季度以来银行全面收紧个人住房贷款,贷款发放周期从原来的1个月左右延长到了2至3个月,首套住房贷款利率普遍上浮5%至10%。在“刚需”占主导的环境下,商品房销售周期拉长,贷款成本上升,两者都会使得销售规模显著下降。  因此,在中央政府并未出台新的紧缩楼市政策的情况下,商业银行紧缩个人住房贷款,被认为是今年楼市大幅度调整的罪魁祸首。曾有知名地产界人士表示,个人房贷收紧影响了至少25%的潜在消费者。而银行之所以不愿发放住房贷款,是因为利率市场化后,个人住房贷款不赚钱了。所以,用财政资金来补贴银行,相当于弥补了银行在个人住房贷款上少赚或亏损的部分,制约银行放贷的顾虑也就消除了。  但地方政府此举有两个问题,一是能否达到去库存的效果,二是财政资金能否用来补贴商业银行。就前者而言,如果财政确实按商业银行的实际发放对符合条件贷款的金额给予相应补助,笔者认为政策的针对性非常强,而且贷款金额3%的补贴标准力度不俗,应该对楼市有非常强的刺激作用。但是,作为专项用于公共服务供给的资金,财政资金能否用来补贴商业银行个人住房抵押贷款业务?  财政补贴是国家财政向企业或个人提供的一种补偿,具体来说,是对生产或经营某些售价低于成本的企业,或因提高商品销售价格而给予企业和消费者的经济补偿。若不采取财政补贴,这类商品供应将会减少,不利于优化资源配置、实现供求平衡和社会福利。我国现行的财政补贴有价格补贴和企业亏损补贴两种,四川省的“救市奇举”,应当属于价格补贴范畴。  但是,尽管商业银行在个人住房抵押贷款上的定价(利率水平)低于其他贷款业务(如小微企业贷款、消费贷款、信托贷款、委托贷款等)的定价,但目前个人住房贷款6.55%的基准利率远高于3%以下的贷款综合成本(存款成本+管理处本),个人住房贷款业务只能说是低收益业务,而并非亏损业务,是否需要财政补贴就值得商榷了。  再进一步,尽管贷款利率市场化已经完成,但考虑到商业银行在货币政策、财政政策、产业政策等方面仍旧承担着政策性职能,存款利率市场化推进较慢,存款利率多年来跑不赢CPI,而商业银行却一直享受着国家保护下的高垄断利差。作为贡献了廉价存款资金来源的老百姓,理应有权利获得住房贷款资源,特别是首套住房购置所需的贷款。而商业银行之所以不愿意发放住房抵押贷款,深层次的原因是,在利率市场化和金融创新的背景下,商业银行更愿意开展一些绕过监管的表外高利率业务,如信托、委托、资产管理等,也就是影子银行业务,而非低收益的个人住房抵押贷款业务。  这也就是说,商业银行拿着老百姓贡献的廉价资金,做着高收益的资产业务。可是,高收益背后的高风险却由中央政府和财政来兜底,说到底也就是由广大纳税人来兜底。因此,从本质上讲,我国商业银行在个人住房抵押贷款业务上“惜贷”是不务正业。在美国,根据《社区再投资法》,凡是所吸收的存款来源于本区域的社区银行,都有义务给当地居民买房提供廉价的、足额的、长期的按揭贷款。因此,在政策属性未完全褪去时,我国商业银行有责任、有义务为广大廉价存款提供者发放住房抵押贷款。  另外,自十多年前剥离不良资产、剥离政策性业务,实现股改上市以来,我国的商业银行已确立了完全市场化经营的取向,不应承担类似于首套住房贷款这样的政策性业务。由于住房贷款具有非常强的政策金融属性,发达国家一般做法是,成立由国家财政出资、财政补贴的政策性住房银行来承担此类业务。例如,美国在上世纪40、80年代有双重房贷金融系统(社区储蓄银行+政府贷款保险系统)、有90年代以来的“两房”(房地美和房利美),日本有住宅金融公库,新加坡有中央公积金等等。  因此,若要补贴首套个人住房贷款,笔者以为可行的做法是成立由财政出资的政策性住房银行,并在此类银行发放低于基准利率的首套住房贷款时给予其财政补贴,这样不仅能鼓励其长期开展政策性住房金融业务,不回避低盈利甚至是亏损,而且在高房价背景下,也能真正让百姓借助于廉价的金融资源实现其住房梦想,这样的补贴不仅负效应更小,而且将更彰显消化库存的效果。  回到主题,即便为了增加投放个人住房按揭贷款,地方政府对商业银行实施财政补贴,但如果这一政策能保持稳定不变、长期坚持,在我国政策性住房银行缺失的背景下,也不失为一种补缺的思路。只是,地方政府此类政策往往是应急性的,仍旧延续着救市的传统思维,其出发点是为了激活楼市,在楼市重回上升通道后,政策就即刻退出。这与如今中央政府强调的“千方百计消化库存”的思路完全不同。近期,有关下半年房地产政策,全国住房城乡建设工作座谈会提了三点落实意见:千方百计地消化库存、进一步加强房地产结构调整、完善房地产项目周边配套设施。也就是说,消化库存一定要与做实公共配套、产品适销对路和价格上做调整结合起来,而不能直奔销售量这个主题。  (作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)

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